La Cour Suprême espagnole, dans des sentences récentes, comme la sentence 843/2018 du 23 mai 2018, a remis en cause et déclaré insuffisant le système utilisé par de nombreuses autorités fiscales en Espagne pour vérifier les valeurs ou les prix que l’on fait figurer dans les actes notariés publics d’achat et de vente, et demander le paiement de l’impôt sur les Transmissions Patrimoniales supplémentaire.
Ainsi, il est possible que si l’autorité fiscale compétente considère que le prix déclaré devant le notaire dans un acte d’achat et de vente es inférieur au prix réel de marché, elle demande que l’impôt sur le patrimoine, qui par exemple dans la Communauté Valencienne est de 10%, soit payé, non seulement pour la valeur déclarée, mais également pour la valeur vérifiée.
La plupart des autorités fiscales vérifient les valeurs déclarées dans les actes notariés d’achat et de vente simplement en utilisant la valeur de cadastre du bien immobilier et en la multipliant par un coefficient approuvé par l’autorité fiscale elle-même, mais sans aller voir le bien immobilier, sans faire une estimation réelle du bien en tenant compte de son emplacement concret, des valeurs moyennes du marché, etc.
Maintenant la Cour Suprême a déclaré que :
.- La méthode de vérification des valeurs qui consiste à multiplier les valeurs de cadastre par des indices ou des coefficients, conformément à ce que prévoit la Loi Générale d’Imposition dans son article 57.1.b), ce n’est pas l’idéal dans sa généralité, et cela doit être complété par une vérification directe du bien immobilier.
.- En outre, ce n’est pas aux administrés de prouver que la valeur déclarée est correcte, mais à l’administration de faire l’effort de prouver que le montant déclaré n’est pas correct, et les raisons de ce fait.
.- De plus, le moment venu si les administrés jugent que c’est opportun, ils pourront utiliser autant de moyens que permis en droit pour prouver la valeur réelle du bien.
Par conséquent, après quelques sentences contradictoires, la Cour Suprême espagnole précise à nouveau clairement que les vérifications de valeurs et par conséquent la réclamation d’un Impôt sur les Transmissions Patrimoniales complémentaire, dans le cas des ventes, ne peut pas se baser uniquement et exclusivement sur les multiplications de la valeur de cadastre du bien immobilier transmis par un coefficient multiplicateur, qu’en plus l’administration elle-même l’approuve, car ce n’est pas considéré comme une preuve suffisante de la valeur réelle.
Qu’il est nécessaire qu’il existe une estimation individualisée du bien immobilier examiné, ce qui à notre avis doit passer par la visite d’un expert de l’administration et son estimation réelle, et en outre l’administration doit motiver et dans le cas où la vérification serait contestée en justice, convaincre le tribunal compétent de la raison pour laquelle le prix déclaré ne correspond pas à la valeur réelle de marché, le fait étant que la taxe de la preuve incombe à l’administration fiscale et non aux administrés.
Il faut comprendre que cette décision de la Cour Suprême est également applicable aux vérifications des valeurs déclarées, non seulement en cas d’achat et de vente, mais aussi en cas d’héritages, donations, etc., et par conséquent la vérification des impôts correspondants tels que ceux de succession, donation, etc.
Par conséquent, si vous recevez une notification du Bureau Liquidateur ou de l’autorité fiscale compétente, qui entame une vérification de valeurs et signale que la valeur réelle du bien immobilier transmis ne correspond pas à celle déclarée, contactez-nous et nous vous aiderons.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
White & Baos Avocats
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