Quelquefois certains clients et lecteurs nous demandent s’il est nécessaire d’avoir recours aux services d’un avocat pour la vente d’une propriété en Espagne. Notre réponse est toujours la même, ce n’est pas nécessaire ni obligatoire, mais c’est très conseillé, si nous tenons compte des conséquences juridiques qu’un mauvais conseil peut engendrer.
Parfois un conseil juridique de qualité peut éviter de nombreux problèmes au vendeur, entre autres et à titre d’exemple, nous pouvons citer :
.- Problèmes avec l’agence immobilière : peu de vendeurs savent qu’en Espagne, sauf s’il y a un pacte dans un autre sens, l’agent immobilier a le droit de réclamer ses honoraires depuis le moment où l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord, même si l’achat-vente n’a pas été conclu et que le vendeur n’a pas non plus reçu les 100% du prix de la vente, et que l’acte notarié n’a pas non plus été signé, etc. Par conséquent, il est fondamental de signer un accord avec l’agence immobilière, qui protège, les intérêts des vendeurs, et grâce auquel les agents ont le droit de percevoir leurs honoraires uniquement dans le cas où l’acte notarié d’achat-vente est finalement signé et le vendeur reçoit les 100% du prix.
.- Problèmes avec l’autorité fiscale : quelquefois nous avons vu comment un vendeur mal conseillé, par exemple qui n’était pas inscrit comme résident fiscal en Espagne alors qu’il l’était, et il n’a pas pu bénéficier des avantages fiscaux de cette condition, pour l’impôt sur le Gain Patrimonial, etc.
.- Problèmes pour méconnaissance de l’objet de la vente. Parfois les vendeurs ne connaissent pas vraiment le produit qu’ils vendent. Cela arrive lors de la vente de propriétés qui ne sont pas conformes à la légalité urbaine, ou qui sont hors normes ou ne font pas partie de l’aménagement, ou sur lesquelles doivent être faites des cessions pour la construction de voies, rues, etc. Parfois les gens vendent une propriété en tant que «maison ou logement», alors que légalement elles ont la qualité d’outil, etc. Par conséquent, il est fondamental que la partie vendeuse sache qu’elle vend, pour ainsi ne pas s’obliger à vendre quelque chose qu’elle ne peut pas ou en réalité n’a pas, et ne pas signer de contrats dans lesquels elle s’engage à remettre une propriété dans des conditions impossibles à respecter.
.- Problèmes pour manque de documents ou mise à jour de la propriété. Parfois les vendeurs ne savent pas que leur propriété n’a pas de licence d’occupation, ou que la description au bureau foncier ou au cadastre ne correspond à pas à la réalité, parce que par exemple un barbecue qu’il faut déclarer a été construit, etc. Ce qu’il se passe est que quelquefois les acheteurs exigent que les documents de la propriété soient obtenus en un temps limité. Par conséquent, il est conseillé que les vendeurs vérifient avec leur avocat l’état complet de la propriété, mettent à jour les documents, en laissant tout prêt pour le moment où un acheteur apparaîtra.
Pour toutes ces raisons et bien d’autres, nous conseillons aux vendeurs de faire une «due diligence» de leur propriété avec leurs avocats, afin de préparer correctement la vente de leur propriété.
Si vous ou quelqu’un que vous connaissez souhaite vendre sa propriété, ou s’assurer que tout est en ordre, contactez-nous.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
Cabinet d’Avocats Espagnol.
Alicante, Denia, Marina Alta Costa Blanca.
2016
