Question :
Cher avocat,
En ce qui concerne la vente de biens immobiliers en Espagne par des non-résidents, nous aimerions savoir : quels impôts on doit payer et comment on les calcule ? Quels travaux sont déductibles ? La construction d’une piscine est-elle déductible ? Doit-on payer si l’on réinvestit dans un autre bien immobilier ?
Cher lectrice, merci pour votre question.
En principe, lorsqu’une personne physique non-résidente fiscale vend un bien immobilier en Espagne, elle devra payer deux impôts :
1) L’impôt sur l’augmentation de la Valeur des Terrains de Nature Urbaine. Egalement connu comme la plus-value municipale.
C’est un impôt qui doit être payé à la Mairie et qui taxe l’augmentation de la valeur auxquels sont soumis les terrains de nature urbaine, et qui se produisent lors du transfert du bien immobilier. L’impôt est calculé en appliquant un pourcentage fixé par la Mairie sur la valeur du cadastre du bien immobilier, et en tenant compte du temps pendant lequel vous avez détenu la propriété, de telle façon que plus vous y aurez passé de temps, plus la plus-value sera importante.
Pour cet impôt, les travaux ou les améliorations effectués dans la propriété n’ont aucune incidence.
2) Gain Patrimonial Non-Résidents.
Cet impôt, il est également connu par certains comme la plus-value, ce qui fait que beaucoup de gens le confondent avec le précédent.
Il taxe les gains patrimoniaux obtenus par les personnes physiques non-résidentes, et se calcule selon la différence entre la valeur d’acquisition et la valeur de transfert du bien immobilier.
La valeur d’acquisition, c’est-à-dire la somme pour laquelle il a été acheté, hérité, etc. Dans cette somme il faut inclure tous les frais nécessaires pour l’acquisition, comme les impôts, les frais de notaire, enregistrement, honoraires d’avocats, etc.
La valeur de transfert, sera le prix de vente, moins tous les frais inhérents à ce dernier, comme le paiement de la plus-value municipale, les honoraires de l’agent immobilier, etc.
Actuellement, et pour cette année 2015, à partir du 12/07/2015, le taux à payer est de 19,50%.
La construction d’une piscine, nous entendons que c’est un investissement ou une amélioration, et par conséquent, elle doit être déduite en tenant compte de la valeur de l’investissement et du moment auquel elle a été effectuée.
Quant à la possibilité de réinvestir, la réglementation prévoit que si une personne vend son logement habituel, elle peut être exempte de payer le Gain Patrimonial si elle réinvestit ce qu’elle a obtenu lors de l’achat d’un autre logement habituel.
Finalement, et il y a une nouveauté qui affecte les non-résidents qui peuvent maintenant bénéficier dans certains cas de l’exemption du paiement de cet impôt pour la vente de celui qui fut leur logement habituel en Espagne, même s’il ne l’est plus.
Si vous allez vendre une propriété en Espagne et avez besoin de conseils, contactez-nous.
L’information fournie dans cet article ne prétend pas être un conseil légal, elle transmet simplement l’information liée aux sujets légaux.
Carlos Baos (Avocat)
Cabinet d’Avocats Espagnol.
Alicante, Denia, Marina Alta Costa Blanca.
2015
